Około 20% lokali w centrum Gniezna stoi pustych. Zmienił się profil klienta, tak jak potrzeby

Śródmieście jest największym „centrum handlowym” Gniezna – przy samych ulicach znajduje się ponad 500 punktów sklepowych, nie licząc tych, które znajdują się na podwórkach. Mimo to około jednej piątej tych lokali stoi pusta. Policzyliśmy i sprawdziliśmy, jak wygląda sytuacja – które ulice są „oblegane”, a na których niemal hula wiatr i widoczne są puste witryny. Zanim jednak ktoś skomentuje, trzeba wprost powiedzieć – problem jest złożony, a czynników na to wpływających jest sporo. Co istotne, nikt nie próbuje znaleźć sposobu, jak wesprzeć tę działalność – ani na „samej górze”, ani też jak oddolnie zmobilizować środowisko przedsiębiorców. 

Ten materiał powstał z potrzeby poszukania odpowiedzi na ciągle powtarzane wśród mieszkańców stwierdzenie: „centrum umiera”. Tak, umiera, jak w wielu miastach tej wielkości w kraju, ale problem dotyczy także dużych ośrodków, jednak tam jest to „rozmyte” w gąszczu ulic. Przypisywanie tej frazy tylko do Gniezna jest niesprawiedliwe, ale… nie jest nieprawdziwe. Dlaczego jest źle, choć powinno być dobrze? 

Sytuacja jest bardzo zróżnicowana. Są sklepy, które prosperują, działają z promocją w internecie, starają się zachęcić witrynami, promocjami. Są też takie miejsca, gdzie sprzedawcy tylko kombinują, czy na pewno muszą wydać paragon. W innych, z oszczędności, jest zimno, a nie brakuje i takich, gdzie można mieć wrażenie, że cofamy się w czasie o 20 lat.

Dane na potrzeby tego opracowania zebrane zostały w lutym 2026 roku na prostej zasadzie – policzenia wszystkich lokali przy głównych ulicach centrum Gniezna, które posiadają witryny wychodzące na ulice. To czas, kiedy wielu najemców, którzy zmierzyło się z kryzysem, zakończyło swoje umowy z końcem roku i te lokale stoją puste – często zanim przed nowym sezonem pojawią się zainteresowani. Wiele bowiem takich miejsc jest wynajmowanych wiosną, nierzadko przy okazji otrzymanych dotacji. Czasem, po kilku miesiącach, rynek dokonuje weryfikacji i… już się zamykają.

Ogółem pod uwagę wzięte zostały 22 ulice i place śródmieścia – głównych dróg prowadzących do tego ścisłego centrum oraz tego zawężonego obszaru, gdzie tych lokali nie brakuje. Jest więc ul. Tumska czy Dąbrówki, ale nie ma Podgórnej czy Franciszkańskiej – przy tych bowiem takich miejsc jest tak mało, że mogłoby to zakłócić pełen obraz. Ważna uwaga – w zestawieniu nie były brane pod uwagę lokale na podwórkach, w pasażach czy na halach targowych. Co istotne – niektóre z lokali w międzyczasie także opustoszały lub znalazły najemcę. Są też i takie, których stan… nie pozwala stwierdzić, czy są one wynajmowane (np. służą jako magazyn lub też okna są całkowicie zaklejone). Są to jednak pojedyncze przypadki. Ogólnie „wymiana” na rynku postępuje cały czas, stąd podane w tym artykule dane należy traktować w przybliżeniu – tak jak poniższy lokal na Zielonym Rynku, który kilka dni temu już znalazł najemcę, a przenosi się tu z ul. Farnej.

Liczby i procenty – gdzie pełno, gdzie pusto?

Ogółem w centrum Gniezna przy przeanalizowanych ulicach znajduje się około 531 lokali. To znacznie więcej, niż w niejednym centrum handlowym w dużym mieście. Niestety też ok. 143 z nich są puste, przy czym – co istotne – 34 stanowią tzw. lokale piwniczne, z wejściami prowadzącymi z chodnika do piwnic budynków. Takie cieszą się bardzo małą popularnością i tylko niewielka ich część jest wynajęta na punkty usługowe, a są przypadki ich zamiany na… mieszkania (np. ul. Mickiewicza). Ponadto istnieją 3 lokale sezonowe, otwierane tylko w okresie letnim, które poza nim są zamknięte (na bazie ubiegłorocznych spostrzeżeń).

Odliczając powyższe, pozostaje więc ok. 106 pustych lokali handlowych, istniejących w centrum Gniezna. Witryn bez eksponowanego towaru, czasem zakrytych papierem, a niekiedy z kartkami „sprzedam” czy „wynajmę”. Najgorzej pod tym względem jest na kilku ulicach, które albo powinny być wizytówkami miasta, jak ul. Tumska (7 pustych lokali na 20 istniejących) czy tymi, które rzekomo po rewitalizacji miały stać się ozdobami centrum, jak ul. Rzeźnicka (7 pustych lokali na 20 istniejących).

Ogólnie najwięcej sklepów w śródmieściu znajduje się na ul. Warszawskiej – 65 punktów, spośród których pustych było 12 (18%), na drugim miejscu znajduje się ul. Chrobrego, gdzie na 59 lokali 9 było pustych (15%). Kolejna jest ul. Dąbrówki z 46 punktami, spośród których 11 było pustych (24%). Widać więc tylko z zestawienia tych trzech ulic, że już tutaj średnia oscyluje przy tych około 19%.

Jak wspomniano, do tego opracowania wciągnięto 22 place i ulice, spośród których tylko jeden był w pełni obłożony, tzn. miał wynajęte wszystkie lokale – Rynek. Tam funkcjonuje 25 firm, które prowadzą swoją działalność. Tuż za nim jest ul. Sienkiewicza, gdzie na 12 punktów, zamknięty jest jeden – dawny sklep spożywczy, który od trzech lat stoi pusty. Podobnie jest na ul. Farnej i na ul. Lecha – na 11 lokali na obu z nich, każda ma po 1 pustym.

Na pozostałych ulicach i placach sytuacja jest już bardziej urozmaicona. Nieodległy od ul. Rzeźnickiej jest Zielony Rynek – tam na 24 lokale, 7 stoi pustych (29%). Na ul. Mieszka I na 43 lokale także 7 stoi pustych (16%). Na tej ulicy jest też 8 pustych lokali piwnicznych – najwięcej w śródmieściu. Na ul. Kaszarskiej, niezbyt licznej w tego typu miejsca, na 5 istniejące, 2 są puste, ale są jeszcze takie, które trudno zakwalifikować do tego zestawienia.

Pełne zestawienie, bez uwzględniania lokali piwnicznych (dane w przybliżeniu, stan na luty 2026):

• ul. Chrobrego – 59, pustych 9
• ul. Dąbrówki – 46, pustych 11
• ul. Warszawska – 65, pustych 12
• ul. Rzeźnicka – 20, pustych 7
• ul. Tumska – 20, pustych 7
• Rynek – 25, pustych 0
• ul. Farna – 11, pustych 1
• ul. Moniuszki – 23, pustych 6
• ul. Mieszka I – 43, pustych 7
• ul. Łubieńskiego – 15, pustych 2
• ul. Kaszarska – 5, pustych 2
• ul. Mickiewicza – 15, pustych 6
• ul. Lecha – 10, pustych 1
• ul. Wyszyńskiego – 24, pustych 5
• ul. Grzybowo – 24, pustych 6
• ul. 3 Maja – 21, pustych 3
• ul. Krzywe Koło – 7, pustych 2
• ul. Sienkiewicza – 12, pustych 1
• ul. św. Wawrzyńca/Słomianka – 24, pustych 6
• Zielony Rynek – 24, pustych 7
• Bednarski Rynek – 8, pustych 1
• Targowisko – 25, pustych 3

W poszukiwaniu powodów „umierania”

Podsumowując, około 20% lokali w centrum Gniezna stoi pustych – bez liczenia tych w piwnicach (co ważne – wśród nich jest tylko kilka należących do Miasta). Na ten wynik nakłada się wiele czynników:

• koszty wynajmu – wysokie czynsze u prywatnych właścicieli (plus media)
• stan techniczny lokali – nie brakuje sklepów, które posiadają witryny, a których jakość pozostawia wiele do życzenia (jednoszybowe, nieszczelne, fatalna estetyka). Najgorzej pod tym względem jest w lokalach piwnicznych.
• problemy ze strukturą własnościową. W jednym z przypadków nieruchomość w centrum posiada kilku właścicieli, brakuje jednolitego zarządcy, co powoduje problemy z utrzymaniem obiektu. Są i takie miejsca, które mają skomplikowaną sytuację prawną, jak np. dawny hotel na ul. Tumskiej, świecący pustkami od 10 lat.
• Są też i takie, gdzie lokale są puste i na sprzedaż, przy braku zapewnienia jakiegokolwiek rozsądku w stosunku ceny do jakości wykonania. Przez to straszą ciemnymi witrynami już od lat.

Jakiś czas temu jeden z miejskich radnych w internecie „poruszył się” zamknięciem sklepu odzieżowego na ul. Warszawskiej. Szczegół taki, że odkrył to 1,5 miesiąca po fakcie, co tylko pokazuje poziom zainteresowania problemem wśród miejscowych działaczy. Na początku marca zamknęła się także drogeria na ul. Warszawskiej, którą ujęliśmy w zestawieniu – ile czasu zajmie to odkrycie przez radnych? Niestety, tematy gospodarcze w naszym mieście służą tylko do zbierania lajków i politycznego lansu, zamiast szukania przyczyn i sposobów rozwiązania problemu w merytorycznej debacie, pozbawionej gadulstwa i bicia piany. A w ogólnym zestawieniu powodów słabej kondycji firm w śródmieściu jest kilka.

Są bowiem czynniki, na które w zasadzie nie mają wpływu żadne ze stron, jak składki zdrowotne oraz średnia krajowa, które obecnie dosłownie „zjadają” sporą część przychodu. Do tego dochodzi także oferta internetowa, która sprawiła, że niektóre działalności opuściły w ogóle rynek sprzedaży bezpośredniej, przerzucając się na dostawy do domów. Trzecią istotną sprawą jest… emigracja mieszkańców na odległe przedmieścia oraz do gmin, skąd wielu zwyczajnie już nie chce jechać do centrum na zakupy, tylko wybiera galerie handlowe. W ostatnich kilkunastu latach z Gniezna do samej tylko gminy Gniezno wyprowadziło się kilka tysięcy osób.

Osobną przyczyną zamykania się niektórych interesów pozostaje po prostu… nietrafiony temat – można wymieniać liczne punkty, które otwierają się po to, by po kilku miesiącach, a nawet tygodniach zostać zamknięte.Wpływ ma na to niedopasowanie asortymentu do potrzeb rynku, przesyt danej branży na rynku czy zwyczajnie brak reklamy. Czasem też firmy po prostu się zamykają – ktoś przechodzi na emeryturę, ktoś inny ma już „dosyć”. Tak jak teraz ma to miejsce ze sklepem spożywczym z ul. Dalkoskiej, który zamyka się po 44 latach dzialalności.

Usługi, ciuchy, gastro i piwo

Pozostając przy temacie zamkniętego sklepu odzieżowego z ul. Warszawskiej, ważnym czynnikiem może być też… przesyt na rynku. Zakupy w internecie, duże galerie handlowe oraz szybki dojazd do Poznania sprawiają, że wiele osób ma tak urozmaicony dostęp do ofert sklepów, że wybierają tam, gdzie jest im wygodnie. Ogółem rzecz ujmując – zmienił się profil klienta.

Zbierając dane o ilości sklepów, podzieliliśmy je też na kategorie (jeśli udało się je wyłuskać z oferty witryn). W centrum Gniezna znajduje się najwięcej punktów o charakterze usługowym. Spośród prawie 400 czynnych punktów, ponad 100 świadczy różne usługi. To fryzjerstwo, stomatologia, ubezpieczalnie, pielęgnacja urody, drobne naprawy itp. Oznacza to, że prawie co czwarty czynny punkt w centrum świadczy dziś usługi, a nie prowadzi klasycznej sprzedaży.

Na drugim miejscu są takie, które zakwalifikowaliśmy, jako inne tj. sprzedaż asortymentu domowego, w tym AGD i RTV, wędkarskie, zoologiczne, komputerowe itp. – jest ich około 77 w śródmieściu Gniezna. Na trzecim miejscu są… sklepy odzieżowe, do których zaliczyliśmy także te „z drugiej ręki” – jest ich 66, z czego najwięcej na ul. Dąbrówki i Warszawskiej. Kolejne miejsce zajmuje szeroko rozumiana gastronomia z piwiarniami – w sumie jest to 47 miejsc. Ponadto naliczono z branży spożywczej 33 sklepy, a cukierni i piekarni – 17.

Wbrew pozorom, centrum Gniezna nie stanowią apteki – jest ich 10, tyle samo co lombardów i komisów. Natomiast Żabek, którą potraktowaliśmy jako sieciówkę, jest tyle samo co punktów jubilerskich – 11. Taki jest stan na połowę I kwartału 2026 roku i to się zmienia wraz z kolejnymi najmami.

Nie ma jednak analiz, które mogłyby odpowiedzieć, jaki będzie dalszy trend. Nikt nie zbiera opinii wśród mieszkańców o tym, czy mają jakieś oczekiwania od centrum Gniezna. A to byłaby szansa na szukanie odpowiedzi – jak pomóc?

To nie jest to samo centrum, co w latach 90.

Analiza struktury działalności pokazuje wyraźny trend – centrum Gniezna powoli przestaje być miejscem tradycyjnego handlu. Coraz większą część rynku zajmują usługi, gastronomia oraz działalności wymagające bezpośredniego kontaktu z klientem, których nie da się przenieść do internetu. Czy to oznacza konieczność upadku innych sklepów w niedalekiej przyszłości? Niekoniecznie. Pokazują to przykłady tych punktów, które… istnieją także w internecie i również tam prezentują swoje towary. Reklama dźwignią handlu. Ale nie tylko to.

Istotne jest także takie urozmaicenie oferty lub przebranżowienie, by klient chciał przybyć za wszelką cenę. Przykładem niech będzie drogeria przy ul. Wyszyńskiego, gdzie przez lata można było kupić wszystko do utrzymania domu. To samo, co w wielu marketach, oferujących obszerne działy tylko z takim towarem. Przebranżowienie poszło w kierunku ceramiki, na którą obecnie jest moda – jak długo? Oby jak najdłużej. Pokazuje to jednak, że można i mieszkańcy zdaje się, że to dostrzegli.

Niestety, na przestrzeni lat zmienił się też profil klienta. Jeśli sklep jest czynny od 9 do 17, to trudno jest do niego dotrzeć komuś, kto pracuje do godziny 16. Pozostaje pytanie otwarte – czy należy zmienić schemat czasowy funkcjonowania tak, by dopasował się on i otworzył centrum na „późnego klienta”? To pytanie pozostaje otwarte.

W poszukiwaniu miejsc do postoju

Wśród innych kwestii, które są często poruszane zarówno przez klientów, jak i właścicieli sklepów, jest brak miejsc postojowych. Przekonanie o takim problemie urosło do rangi „nie kupuję, bo nie ma gdzie zaparkować”. Problem jest złożony i rozdrobniony. Niestety, co udało się nam potwierdzić, są przypadki, gdzie w punktach sklepowych czy usługowych pracują po 2-3 osoby, z których każda przyjeżdża do centrum do pracy swoim samochodem i parkuje na jednej z pobliskich ulic. To są trzy miejsca, które mogliby zająć potencjalni klienci. A takich przypadków jest znacznie więcej. Są jednak i tacy, którzy jadąc do pracy w śródmieściu, stawiają auta w oddaleniu od centrum – przy ul. Sobieskiego, Jeziornej, 3 Maja, a nawet pod Wiaduktem Solidarności, decydując się na dłuższy spacer, niż stres z poszukiwaniem miejsc do parkowania.

Nie da się jednak ukryć, że Miasto nie znalazło do tej pory dobrego sposobu na zwiększenie dostępności miejsc postojowych. Polityka była taka – wyższe ceny spowodują rotację. Przeciwnicy twierdzą – parkowanie przestaje być opłacalne, lepiej jest pojechać na darmowy przy galerii i tam kupować. Złotego środka tu niestety nie ma, bo gdyby znieść w ogóle opłaty, to w centrum nie byłoby miejsca do parkowania.

Sytuacji z miejscami postojowymi zdaje się, że nie poprawiły nawet prywatne parkingi dostępne w ścisłym centrum miasta. O wielopoziomowych obiektach dla samochodów nie ma co mówić – skala miasta nie zachęca, by ktoś podjął się takiej inwestycji rzędu kilkudziesięciu milionów złotych. W Poznaniu powstało ich ledwie kilka (mówimy o ścisłym centrum).

Niestety, ale problemem są też… przyzwyczajenia. To chęć zaparkowania jak najbliżej celu powoduje, że wiele osób szuka miejsca tylko i wyłącznie przy lokalu, zamiast stanąć już 100 czy 200 metrów dalej, na innej ulicy. Nikt jednak nie prowadzi kampanii zachęcającej do stawiania aut nieco dalej i dojścia ten kawałek do sklepu. Chociażby dla zdrowia, które w społeczeństwie kuleje.

W poszukiwaniu rozwiązań

Jak radzą sobie właściciele ww. firm? W niektórych przypadkach jest to balansowanie na krawędzi utrzymania, w tym także chęć dociągnięcia interesu do emerytury lub „póki starczy sił”. Wbrew pozorom jest też sporo takich sklepów, które działają dzięki temu, że… lokale należą do ich właścicieli, przez co odchodzi problem opłat za czynsz. Niektórzy, jak wspomniano przerzucili się na sprzedaż i marketing internetowy (m.in. relacje live), dzięki czemu utrzymują stałą klientelę. Wszyscy jednak są pozostawieni samym sobie.

Przykładem niech będzie ostatnia sytuacja z pizzerią przy ul. Jeziornej (budynek uszkodzony podczas budowy kanalizacji), z którą w ogóle nie skontaktował się nikt z Urzędu Miejskiego. Tak, firma jest najemcą, a nie właścicielem uszkodzonego budynku, ale brak próby nawet nawiązania relacji i wykazania się odrobiną empatii ze strony Magistratu, nie robi dobrego wrażenia. A to taki sam podatnik, jak każdy mieszkaniec, tylko, że utrzymuje kilkanaście miejsc pracy i jakoś w „branży gastro” udaje się mu utrzymać pozycję od prawie 30 lat. Takie postępowanie jest zwyczajnie przykre.

Lata temu istniała taka organizacja, jak „SOS dla Gniezna”. Jej działalność wygasła wraz ze zmianą (?) władzy w mieście po 2014 roku. A na sztandarach „SOS-u” był m.in. handel w centrum Gniezna i ratowanie go przed upadkiem – hasło, które równie dobrze można byłoby i dzisiaj powtórzyć. Minęło ponad 10 lat i handel istnieje, niektóre sklepy się zamknęły, inne otworzyły, ale jeszcze jakoś to wszystko działa. Jakoś. Problem pustych lokali i spadającego handlu w centrum nie jest więc nowy – dyskutowano o nim już ponad dekadę temu. Dzisiaj tylko się „gada”.

Ubiegłoroczna akcja sklepikarzy, która miała na celu promowanie punktów handlowych w centrum Gniezna była ciekawą opcją, ale niestety przez to, że nagłośnioną jednorazowo, nikt już o niej nie pamiętał kilka dni po inicjatywie. Wspomniany „SOS” miał ciekawą propozycję, jaką były „Imieniny ul. Chrobrego”, zorganizowane bodajże 2 lub 3 razy. Temat umarł, bo nikt go nie pociągnął dalej, a była to okazja do promocji, która mogła przenieść się na sąsiednie ulice. Jest tyle możliwości – konkursy witryn sklepowych, gnieźnieńskie dni handlowe, motywy nawiązujące nawet do lokalnej historii czy dni branżowe itp. Panuje jednak cisza. I tylko nerwowe wyczekiwanie u wielu z przedsiębiorców – co będzie dalej?